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Tips Febbraio

L’imposta comunale sugli immobili (ICI) ed il condominio negli edifici.

La legge n. 504 del 1992 ha istituito l’imposta comunale sugli immobili, la così detta ICI. Si tratta diun tributo, com’è intuibile, gravante sugli immobili. A partire dal 2008 l’imposta non è dovuta per gli immobili adibiti ad abitazione principale (il riferimento è alla ben nota legge che ha sancito l’abolizione dell’ICI sulla prima casa).
Ai sensi del secondo comma dell’art. 1 l. n. 504/92:
“ Presupposto dell'imposta è il possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli, siti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l'attività dell'impresa”.
Soggetti passivi dell’imposta, ossia le persone (fisiche e giuridiche) tenute al versamento sono “ il proprietario di immobili di cui al comma 2 dell'articolo 1, ovvero il titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie, sugli stessi, anche se non residenti nel territorio dello Stato o se non hanno ivi la sede legale o amministrativa o non vi esercitano l'attività
. Nel caso di concessione su aree demaniali, soggetto passivo è il concessionario. Per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto” (art. 3 l. 504/92)
Soggetto attivo, ossia chi accerta, liquida e riscuote l’imposta è il Comune del luogo in cui è ubicato l’immobile (art. 4 l. n. 504/92).
L’ente locale, nell’ambito delle facoltà riconosciutegli dalla legge, ha ampia discrezionalità nelle determinazione dell’aliquota e della sua concreta applicazione. La legge specifica, inoltre, quali comunicazioni, iniziali o di variazione, debbano fare i possessori degli immobili.
Per quanto concerne il condominio è lecito domandarsi: le parti comuni sono soggette ad ICI? Se si quali?
La risposta è contenuta nella stessa legge n. 504 che oltre ad individuare specificamente le parti soggette all’imposta, chiarisce anche chi è il soggetto tenuto ad effettuare le necessarie comunicazioni ed i pagamenti della stessa.
In sostanza è possibile affermare che i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere sono soggetti al pagamento dell’ICI e delle vicende inerenti il tributo è tenuto ad occuparsi l’amministratore di condominio. In tal senso è chiara la parte finale del terzo comma dell’art. 10 l. n. 504/92 a mente della quale “ per gli immobili indicati nell'articolo 1117, n. 2) del codice civile oggetto di proprietà comune, cui è attribuita o attribuibile una autonoma rendita catastale, la dichiarazione deve essere presentata dall'amministratore del condominio per conto dei condomini”.
Come si ripartisce la spesa per il tributo?
A ben vedere, in effetti, il codice menziona le spese di conservazione, quelle per il godimento dei beni e servizi comuni ma non anche la suddivisione degli oneri fiscali.
Non v’è motivo di dubitare, tuttavia, che la ripartizione andrà fatta sulla base della c.d. tabella di proprietà. Ciò perché ognuno ha diritti e doveri in relazione alle cose comuni in proporzione ai valori millesimali della propria unità immobiliare (artt. 1118-1123 c.c. e 68 disp. att. c.c.)
Concludendo, qualora nel Vostro stabile fosse presente un appartamento condominiale, un negozio od un ufficio di proprietà condominiale, controllate che in bilancio l'Amministratore presenti sempre la voce “ICI”!!!
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L’imposta comunale sugli immobili (ICI) ed il condominio negli edifici. - PIETROFORTE MARCO
02/03/2011 15:35 commenti (0)

Detrazione 36%

La legge finanziaria per l’anno 1998 introdusse misure” tributarie concernenti interventi di recupero del patrimonio edilizio”.
Si trattava dell’allora misura nota come 41% che ad oggi è, invece, conosciuta come detrazione del 36% sui costi di ristrutturazione degli edifici.
Accedono al beneficio gli interventi di manutenzione, recupero o restauro.
Il provvedimento era finalizzato al recupero del patrimonio edilizio e, con una serie di accorgimenti (comunicazione asl e agenzia delle entrate, pagamenti all’impresa esecutrice delle opere mediante bonifico bancario), puntava altresì all’emersione di una “grossa fetta” di lavoro irregolare, fatto, questo, allora abbastanza diffuso ed allarmante nel settore edile.
Le ristrutturazioni che interessavano gli edifici in condominio, inizialmente, stando alla lettera del primo comma dell’art. 1 l. 449/97 (così detta legge finanziaria 2008), per beneficiare delle agevolazioni fiscali, dovevano avere ad oggetto le parti comuni di cui all’art. 1117 n. 1, quindi: “ il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune”
Con una risoluzione dell’agenzia delle entrate (la n. 7/E del 12 febbraio 2000) si è specificato che i lavori di ristrutturazione per i quali è possibile accedere ai benefici sono quelli effettuati dal condominio su tutte le parti comuni dell’edificio residenziale, come definite dall’art. 1117, nn. 1, 2 e 3 del codice civile.
Per usufruire degli sgravi fiscali è necessario presentare una comunicazione di inizio lavori all’agenzia delle entrate, inviandola al centro operativo di Pescara.
Il beneficio, con la recente legge finanziaria per l’anno 2010, è stato esteso a tutto il 2012.
Appurato che gli interventi su tutte le parti comuni possono dare diritto al beneficio dell’agevolazione fiscale del 36% vale la pena capire su chi, nell’ambito del condominio, ricade l’incombenza di presentare la comunicazione d’inizio lavori e la documentazione allegata utile a consentire ai singoli comproprietari di fruire degli sgravi fiscali.
La risposta, tanto diretta, quanto semplice, individua nell’Amministratore di condominio il soggetto responsabile. Nessuna disposizione di legge gli attribuisce quest’obbligo sicché tale incombenza viene ad essere ricompresa nel più generale dovere di diligenza del buon padre di famiglia che il professionista deve prestare nell’adempiere al mandato conferitogli.
Due le situazioni dubbie.
Che cosa accade se l’assemblea, ordinando dei lavori di ristrutturazione, deliberi altresì, a maggioranza, di non voler usufruire dei benefici fiscali esonerando quindi l’Amministratore dalla predisposizione della comunicazione di inizio lavori da inviare all’agenzia delle entrate?
Del fatto si è occupata la Corte d’Appello di Milano che con una sentenza del febbraio 2008 ebbe modo di affermare che “ già sol per questo, dunque, ossia per il rischio che l'Amministratore possa non svolgere le attività funzionali all'esercizio della detrazione fiscale in ragione della delibera - per lui esonerativa - adottata a maggioranza, non potrebbe negarsi l'interesse ad agire dei singoli condòmini dissenzienti ai fini dell'annullamento o, ancor più esattamente, della dichiarazione di nullità di tale delibera (incidendo essa sui diritti individuali non disponibili da parte della maggioranza assemblare)” (C.A. di Milano 6 febbraio 2008). In sostanza quindi è possibile affermare che dovrebbe considerasi nulla, e come tale impugnabile in ogni tempo, la deliberazione adottata a maggioranza che esonerasse l’Amministratore dal compito di presentare la domanda utile ad accedere ai benefici fiscali trattandosi di materia non rientrante nella competenza dell’assise condominiale.
Che cosa accade, infine, se l’assemblea deliberando lavori di ristrutturazione, non decide nulla in merito alle agevolazioni fiscali?
Visto quanto appena detto, non v’è motivo di dubitare che l’Amministratore, in virtù di quel principio di diligenza del buon padre di famiglia sopra richiamato, debba attivarsi per permettere ai condomini di usufruire dei benefici, laddove fossero interessati.
E' naturale altresì che l'Amministratore possa richiedere un compenso straordinario per la pratica di detrazione in quanto la stessa comporta degli obblighi non inerenti i compiti della normale amministrazione (è bene precisare che non è corretto chiedere due compensi diversi a seconda della richiesta o meno di accedere al beneficio fiscale).
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Detrazione 36% - PIETROFORTE MARCO
02/03/2011 15:35 commenti (0)

Detrazione 55%

Con le scorse manovre finanziarie sono stati introdotti dei Bonus fiscali per alcune categorie di lavori edilizi riguardanti coperture, pannelli isolanti, infissi esterni, impianti, ecc., finalizzate ad ottenere elevate prestazioni di isolamento termico, per favorire la tutela ambientale ed il risparmio energetico in edilizia sia sul nuovo costruito che sull’esistente.

La detrazione del 55%, prevista per le spese sostenute nell'anno 2007 e per quelle nel periodo 2008-2010, spettava fino ad un valore massimo di Euro 60.000, da ripartire per un periodo che va da tre a dieci anni.

La detrazione è da applicare sul costo effettivamente sostenuto, al netto di eventuali sconti, di cui può usufruire l'interessato e comprende:
• Fornitura e posa dei prodotti;
• Spese tecniche di asseverazione;
• Certificazioni/attestazioni.

Le condizioni per poter usufruire delle detrazioni sono le seguenti:
• Nelle fatture deve essere evidenziato il costo della manodopera.
• La conformità della prestazione termica degli interventi, nei limiti stabiliti, deve essere asseverata da un tecnico abilitato che risponde civilmente e penalmente dell'asseverazione.
• L'unità immobiliare o l'edificio oggetto dell'intervento, dovranno avere l'attestato o la certificazione di qualificazione energetica.
• Le spese sostenute dovranno essere pagate a mezzo bonifico bancario.
• Le migliorie vengono attestate o dal tecnico o da un certificato del produttore.
• Per la sostituzione di finestre e l’installazione di pannelli solari non ci sarà bisogno della certificazione energetica dell'edificio.
• Detrazione fiscale del 55% prevista anche per tutti gli impianti di climatizzazione invernale non a condensazione tra i quali quelli che utilizzano biomasse vegetali, come pellet. La detrazione può essere applicata al massimo entro un limite di 1.000 euro all’anno.

DETRAZIONE 55%: IL PACCHETTO ANTICRISI

La prima stesura del Decreto Legge anticrisi n. 185/2008 introduceva una serie di novità che andavano a modificare in maniera considerevole la procedura per accedere agli incentivi fiscali.

In particolare:
• venivano introdotti dei tetti di spesa superati i quali non potevano essere più concesse le detrazioni;
• per ottenerle era necessario presentare un’istanza anche per lavori già realizzati nel 2008 e con il meccanismo del silenzio rifiuto.

Dopo l’iter parlamentare, il Decreto è stato definitivamente approvato con una serie di modifiche, molto importanti per i contribuenti, apportate all’art. 29, relativo alle detrazioni.

La nuova disciplina stabilisce infatti, che per i lavori da compiersi tra il 2009 e 2010, non sarà necessario presentare una domanda, ma sarà sufficiente inviare una semplice comunicazione all’Agenzia delle Entrate, con le modalità che saranno predisposte dall’Ente entro 30 giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione del decreto.
Le spese effettuate a partire dal 1° gennaio 2009, inoltre, potranno essere ripartite unicamente in 5 rate annuali.

Coloro che hanno invece eseguito i lavori nel corso del 2008 continueranno ad avere la possibilità di ripartire le rate in un numero di annualità da 3 a 10. Il numero di rate andrà però irrevocabilmente indicato all’atto della dichiarazione dei redditi.
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Detrazione 55% - PIETROFORTE MARCO
02/03/2011 15:39 commenti (0)