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Tips Gennaio

Contabilizzazione Del Calore

L’argomento che tratteremo oggi è la Contabilizzazione del Calore.
Come spesso accade durante un’assemblea condominiale quando si tratta dei conti del riscaldamento le richieste sono molto spesso le stesse: i Condomini che abitano nei piani inferiori di solito hanno più caldo mentre quelli dei piani superiori sono coloro che spesso hanno più freddo ed inoltre pagano maggiori costi; si genera poi uno “scontro generazionale” tra i giovani che uscendo di casa la mattina e tornando la sera vorrebbero pagare a consumo, e gli anziani che si sono trovati per tanti anni nella stessa condizione dei giovani senza soluzione, mentre ora che la soluzione esiste vivendo di più in casa vengono penalizzati pesantemente. Entrambi gli schieramenti hanno esigenze fondate ad appoggiare questo nuovo sistema o meno, ma si distoglie l'attenzione su alcuni punti molto interessanti:

1. Con questo sistema la caldaia “soffre” meno e richiede meno costi di manutenzione = risparmio
2. Nulla vieta di pattuire una percentuale del consumo totale da conteggiare secondo i millesimi di riscaldamento e la restante somma da pattuire secondo il consumo effettivo = addebiti più omogenei.
3. La normativa attuale vincola i Comuni di Roma e Frosinone (nel Lazio) ad adeguarsi entro il mese di Dicembre 2011.

Per questi motivi, gli amministratori condominiali propongono la “contabilizzazione del calore”.
L' obiettivo è quello di rendere autonoma la gestione di un impianto “centralizzato”, esso infatti permette di ripartire le spese di riscaldamento tra i condomini in base al consumo effettivo. Per avere questo risultato bisogna però installare nella maggior parte dei casi un sistema di termoregolazione locale per locale permettendo ai singoli condomini di regolare la propria temperatura di comfort in maniera totalmente indipendente dagli altri condomini. L'erogazione del calore prodotto in centrale termica avviene così solo dove e quando serve, in modo da ottimizzare il funzionamento della caldaia evitando sprechi e situazioni non confortevoli negli appartamenti.
Adottare il sistema di Contabilizzazione del Calore permette molti vantaggi sotto l’aspetto sia economico (detrazione fiscale del 55%) che ecologico; anche in termini di sicurezza l’impianto centralizzato è superiore ad un autonomo in quanto ogni caldaia autonoma è potenzialmente pericolosa se non viene mantenuta, inoltre si ha il vantaggio di avere un basso tasso d’inquinamento, la presenza di una sola canna fumaria ed infine gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sono più rapidi (senza la necessità della presenza degli inquilini). Concludo infine dando a voi un quesito molto difficile: riuscite a trovare dei motivi per non accettarlo???…
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02/03/2011 15:12 commenti (0)

Polizza Globale Fabbricato

Oggi voglio spiegarvi l’importanza di stipulare una polizza globale sul fabbricato; esso è un contratto assicurativo che viene stipulato e firmato a livello condominiale e che copre sia i danni che possono avvenire all’interno del condominio, sia quelli che possono essere causati dal fabbricato stesso a terzi.
La polizza stipulata, direttamente dall’amministratore, garantisce su tutte le parti dell’edificio comprese quelle private, per cui l’amministratore agisce in duplice veste di rappresentante dei condomini collettivamente (per quanto riguarda i danni che potrebbero cagionare le parti comuni a terzi e condomini) ma anche di rappresentante dei condomini singolarmente (per i danni provocati da loro proprietà esclusive, quali rotture di tubi privati ecc.).
La polizza globale fabbricati costituisce un particolare contratto assicurativo che fornisce al proprietario di un immobile una serie di garanzie, distinguibili in:
1. Garanzie Dirette:che coprono i danni arrecati al bene assicurato (il fabbricato condominiale comprensivo delle proprietà esclusive e delle parti comuni.)
2. Garanzia di R.C. (Responsabilità Civile): che opera per i danni arrecati a terzi, per morte e per lesioni personali, nonché per danneggiamenti a cose ed animali.
Di solito le assicurazioni condominiali contemplano entrambe le garanzie suddette, in quanto complementari tra loro. La polizza globale fabbricati condominiale inoltre si presenta come un contratto unico dato dalla somma di tanti contratti individuali quanti sono i condomini, più uno specifico per le parti comuni; questi contratti assicurativi considerano i condomini terzi, sia tra loro, sia nei confronti della proprietà comune; ciò viene fatto per garantire la copertura assicurativa anche nei casi, frequenti, in cui il danno si origina in una proprietà esclusiva e si estende ad altre proprietà individuali ( Es. danni da acqua nell’appartamento di “A”, che danneggia anche il soffitto dell’inquilino di sotto “B”) e nelle ipotesi in cui le conseguenze dell’evento colpiscono beni non rientranti nella nozione del fabbricato (Arredamento).
La polizza inoltre interviene esclusivamente per “rotture accidentali”, questo termine viene interpretato dalle assicurazioni in senso molto restrittivo al fine di limitare i risarcimenti; infatti il termine “rottura accidentale” si deve intendere ogni fatto, non doloso o fortuito, riconducibile a responsabilità di uno o più condomini.
E importantissimo sapere inoltre che in caso di sinistro è obbligatorio procedere alla denuncia di sinistro all’assicurazione entro tre giorni dalla scoperta del fatto. Tale onere, che solitamente incombe sull’amministratore, può rappresentare obbligo del singolo il quale, qualora riceva una richiesta di risarcimento del danno deve darne notizia all’amministratore affinché proceda con la denuncia.
Per quanto riguarda il risarcimento solitamente nelle ipotesi di intervento vi è una franchigia, per cui l’assicurazione, dopo aver periziato i danni, sottrae dall’indennizzo una somma in percentuale.
Spesso incontro situazioni in cui sono in vigore polizze “sottostimate” ossia polizze che prevedono massimali non consoni alla realtà odierna. Nella gran parte dei casi si tratta di polizze stipulate molti anni prima e mai aggiornate. Senza soffermarci sulle responsabilità professionali di chi mantiene in vigore questo tipo di contratti, voglio spiegarvi brevemente il rischio che si corre: se una polizza prevede un massimale in caso di morte pari ad €250,000 e viene fissato un risarcimento pari ad €1,000,000 (verosimile oggi) il Condominio si trova, pur essendo coperto a sborsare la differenza! (nel caso in parola €750,000).
In conclusione penso che occorre fare una valutazione accurata del prodotto assicurativo più consono alla realtà del singolo caso, tenendo conto non dell'incidenza sul bilancio condominiale, bensì sull'incidenza per ogni singolo condomino (spesso non ci si adegua per 30€ l'anno a condomino...). Un paragone valido, come dico sempre, è l'assistenza nelle polizze auto: per 30/40€ in più annue in polizza non si prevede l'assistenza e succede che la macchina si ferma mentre siamo in montagna in villeggiatura (in un attimo paghiamo l'equivalente di 10 anni solo per portare l'auto da un meccanico...)
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02/03/2011 15:02 commenti (0)

Tabelle Millesimali

Uno dei problemi più ricorrenti in cui mi sono imbattuto durante il mio lavoro riguarda le Tabelle Millesimali, in questo articolo di oggi tenterò di chiarire a voi l'argomento.
Le tabelle millesimali rappresentano le quote di proprietà nel condominio, espresso come rapporto fra il valore di ciascuna unità ed il valore dell'intero edificio, rapportato a 1000 (da qui il nome Millesimale). Gli articoli 1118 e 1123 del codice civile, disciplinano la misura, rispettivamente, del diritto e dell'onere di contribuzione di ciascun condomino, stabilendo che questa sia proporzionale al valore del piano o della proporzione del piano (unità immobiliare). Le disposizioni di attuazione del codice civile (art. 68) prevedono che esso debba contenere il valore di ciascun piano o porzione di piano e che i valori stessi debbano essere espressi in apposita tabella allegata al regolamento. La tabella Millesimale è, pertanto, costituita da una tabella sintetica, nella quale sono riportati i valori proporzionali relativi alle singole unità immobiliari; i valori si applicano sia per rappresentare il voto in assemblea, sia per quanto riguarda il contributo alle spese. Inoltre le tabelle non possono tenere conto del valore locativo dell'immobile, per legge, ma tengono conto, per lo più, delle superfici, dell'esposizione, della luminosità, dell'altezza e della presenza o meno di spazi verdi privati e/o balconi ai quali valori vengono applicati i coefficienti riduttivi.
La tabelle devono essere approvate o modificate all'unanimità dei condomini,o, in difetto, dal Tribunale. Materialmente esse, però, di solito vengono redatte da un tecnico (ingegnere, architetto, o geometra) partendo dalla superficie reale o volume delle varie unità immobiliari (appartamenti, negozi, studi, soffitte, ecc.) che compongono il condominio. A queste misure vengono applicati coefficienti correttivi, aumentativi o diminutivi (quali ad esempio: coefficienti di destinazione, di esposizione, di illuminazione, ecc..) fino a giungere alla “superficie virtuale”. La somma delle superfici virtuali di tutte le unità immobiliari viene rapportata a mille e con semplice procedimento aritmetico si giunge alla compilazione della tabella millesimale. Il tecnico inoltre può avvalersi anche di appositi software come ausilio. In alcuni casi è comunemente preso in considerazione il volume delle unità immobiliari, in luogo delle superfici, perché vi è differenza di altezze utili tra le varie unità (situazione tipica nei palazzi antichi).
Secondo l'art. 69 delle disposizioni attuali del Codice Civile si dispone che le tabelle possono essere modificate ricorrendo ad una di queste due condizioni:
Quando risulta che siano conseguenza di un errore
Quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

In conclusione, per potersi avvalere di uno strumento equo ed aggiornato alla realtà attuale dell'immobile, è consigliabile aggiornare dette tabelle quando le stesse risalgono a più di 15 anni addietro, a meno che non si riscontrino condizioni immutate nei singoli appartamenti (assenza di ristrutturazioni, modifiche strutturali ecc.). Esistono realtà dove sono state redatte tabelle per gli argomenti più disparati (tabelle per spese autorimessa, fognature, autoclave ecc.). Tale situazione non deve creare disagio o confusione, bensì sono uno strumento utile a ripartire le spese attraverso criteri applicabili al singolo caso. Per fare un esempio concreto mi sono imbattuto in un condominio che ha solo la tabella di proprietà per ripartire le spese. Abbiamo riparato il cancello carrabile di accesso ai posti auto (10/15 dei condomini hanno il posto auto) e tutti i condomini hanno dovuto contribuire anche se non interessati alla vicenda. Successivamente, grazie al buon senso dei proprietari si è deciso di ripartire la spesa in parti uguali tra i soli proprietari di posti auto.

In sostanza: + tabelle = + equità!!!
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02/03/2011 15:08 commenti (0)

Responsabilità Civili e Penali dell'Amministratore Condominiale

Nell'articolo di oggi andremo a trattare le responsabilità civili e penali che concernono la mia attività di amministratore condominiale.
L’Amministratore è l’organo di governo del condominio al quale è legato dal punto di vista legale da rapporti indicati nel contratto di mandato, per sua natura fiduciario; esse sono regolate dagli Articoli del Codice Civile qui sottoscritti.
1703. Il mandato è il contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell'altra.
1710. Diligenza del mandatario. Il mandatario è tenuto ad eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia………
E’ evidente il contrasto giuridico-legislativo, dal momento che, in attesa che le varie proposte di legge trovino attuazione, allo scopo di inquadrare una figura che va acquistando una sempre maggiore rilevanza, soprattutto per il notevole fiorire di nuove leggi speciali, le quali richiedono persone preparate e capaci, chiunque, solo teoricamente però, può svolgere questa attività. Ci si augura che venga approvata la legge che istituisce un Albo professionale a cui gli amministratori dovranno essere iscritti. Tale disegno di legge prevede comunque la possibilità per un condomino interno, anche se non iscritto all’Albo, ma in possesso almeno di una buona preparazione, di amministrare il proprio condominio. Vale comunque la pena di insistere sulla scelta di persone qualificate, preparate ed esperte nel campo. Ogni errore commesso dall’Amministratore alla fine ricade sul condominio.
Responsabilità civili.
Secondo l'articolo 1130 del codice Civile; l'Amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione
Le attribuzioni dell’Amministratore, di carattere essenzialmente esecutivo, sono definite dall’art.1130 c.c.; ad esse devono aggiungersi quelle eventualmente attribuite dal regolamento di condominio, dall’assemblea, da leggi speciali e dalle norme generali del diritto. Oltre ai compiti indicati nell’art.1130 del c.c., ve ne sono altri di carattere tecnico-amministrativo, comuni agli amministratori di società, riguardando le norme sui dipendenti, quelle sui contributi da versare ad INPS ed INAIL, quella sulla sicurezza degli ascensori.
Responsabilità penali. In quanto rappresentante legale del condominio, sull’Amministratore gravano anche responsabilità più pesanti: alludiamo a quelle penali. Possono essere ricondotte a due specie: quelle di volontà e quelle di omissione. Sono volontari tutti quei reati commessi con dolo. In particolare le violazioni di domicilio, all’esercizio arbitrario delle proprie ragioni (sospensione dei servizi perché il condominio non paga), e così via. Si è di fronte invece ai reati di omissione qualora per negligenza, non si mettono in atto tutte quelle misure di sicurezza richieste dalla legislazione o imposte dalla tecnica più progredita e da ciò derivano lesioni o anche la morte. Si allude ai cornicioni caduti, ad ascensori precipitati, a caldaie scoppiate ed a corti circuiti e incendi. Va raccomandata in tali campi la massima diligenza anche se ciò costasse la disubbidienza alle delibere assembleari, che spesso sono in contrasto con la legge penale; è meglio, infatti, inimicarsi l'intero stabile anziché essere trascinato in Tribunale per negligenza. In alcuni casi, alcuni colleghi, hanno giustificato con delibere avverse le eventuali mancanze (“l'assemblea delibera di soprassedere sui lavori di adeguamento locale ascensore” per fare un esempio), ma non sempre quanto sopra deresponsabilizza l'Amministratore. Una buona polizza assicurativa può alleviare il danno civile, ma non annulla il fatto e soprattutto non solleva dalla conseguente condanna penale.
Pertanto, sento di poter consigliare ai colleghi di portare tempestivamente all'Ordine del Giorno le situazioni pericolose e relative soluzioni, riservandosi, in base all'eventuale esito negativo della delibera ed alla portata del pericolo, la facoltà di rassegnare le dimissioni...
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Responsabilità Civili e Penali dell'Amministratore Condominiale - PIETROFORTE MARCO
02/03/2011 15:06 commenti (0)